Auf diese Punkte im Kaufvertrag bei Immobilien sollten Sie unbedingt achten

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Renovierungen, Vermarktung, Besichtigung und Home Staging: Alles zielt nur darauf ab, dass es zum erfolgreichen Abschluss des Kaufvertrages kommt. Erfolgreich bedeutet dabei, dass Sie als Verkäufer möglichst den Höchstpreis erzielen. Dabei hilft Ihnen ein professionelles Wertgutachten, das den Wert Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstückes punktgenau berechnet. Doch worum geht es beim Kaufvertrag von Immobilien genau, was deckt er alles ab? Machen Sie sich vorher schlau: Wir erklären Ihnen den Unterschied zwischen Vorvertrag und dem Kaufvertrag bei Immobilien, welche Rolle der Notar eigentlich spielt, welche Punkte im Kaufvertrag für Immobilien unbedingt dokumentiert sein sollten, und wie endgültig der Abschluss des Kaufvertrags wirklich ist.

Brief und Siegel: Der Kaufvertrag bei Immobilien

Einen wichtigen Unterschied sollten Sie jedoch bei den Verträgen bei Immobilien im Auge behalten: Ein Vorvertrag ist kein Kaufvertrag. Ein Vorvertrag dient lediglich der gegenseitigen Absicherung zwischen den Kaufparteien, berücksichtigt allerdings bereits eine Reihe von Punkten. Der Vorvertrag zum Kaufvertrag bei Immobilien klärt zumindest folgende Fragen:

  • Wer kauft und wer verkauft?
  • Was wird verkauft? (Gebäude, Möbel, weitere Flächen, etc.)
  • Welche Lage hat der Verkaufsgegenstand? (Grundstücks- und Flurnummer)
  • Was passiert, wenn eine Kaufpartei vom Vertrag zurücktritt?
  • Bis wann muss der vollwertige Kaufvertrag abgeschlossen werden?
  • Wie hoch ist der Kaufpreis?
  • Zu welchen Zahlungsbedingungen wird verkauft?*

Um tatsächlich wirksam zu sein, muss auch der Vorvertrag notariell beglaubtigt werden.

Tipp: Stellen Sie als Immobilienverkäufer sicher, dass auch beim Abschluss des Vorvertrages bereits die Immobilienfinanzierung des Käufers in trockenen Tüchern ist.

Die entscheidende Rolle des Notars

Damit ein Kaufvertrag – wie schon der Vorvertrag – gültig ist, bedarf es der notariellen Beurkundung. Sobald die Bestimmungen des Vorvertrags und die Immobilienfinanzierung auf der Käuferseite geregelt sind, nimmt sich der Notar folgender Punkte für den Kaufvertrag der Immobilie an:

  • Regeln der Gewährleistung der Vertragserfüllung
  • Festhalten der Übernahme der zum Zeitpunkt des Kaufs bestehenden Mietverhältnisse
  • Klären weiterer Bedingungen zum Besitzübergang
  • Prüfen des Grundbucheintrags
  • Entwerfen eines Immobilienkaufvertrags
  • Dokumentieren individueller Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer.*

Als neutrale Instanz kümmert sich der Notar um die rechtlichen Aspekte und die Gültigkeit des Kaufvertrages. In dieser Position geht es ihm nicht darum, die Interessen einer Vertragspartei zu vertreten. Eine Benachteiligung von Verkäufer oder Käufer durch Vertragsklauseln ist per se kein Punkt, den er ansprechen müsste.

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Diese Punkte im Kaufvertrag bei Immobilien sind ein Muss

Wenn der Kaufvertrag für Immobilien abgeschlossen wird, ist eine eingehende Prüfung Pflicht – für beide Seiten, Immobilienverkäufer wie auch -käufer. Rechte und Pflichten sind darin für beide Parteien festgehalten, weshalb folgende Punkte im Kaufvertrag bei Immobilien unbedingt enthalten sein müssen:

  • Daten zu Vertragsparteien: Name, Geburtsdaten, vollständige Anschrift
  • genaue Angaben zum Kaufobjekt: Gebäude und Gebäudeteile, Lage, Grundstück, Größe, Einrichtung, Ausstattung, technische Installationen, Heizanlagen, Einbauküchen und -schränke, Bodenbeläge und alle weiteren beweglichen Gegenstände sowie Bewirtschaftungsart
  • Grundschulden müssen entweder gelöscht oder übernommen werden
  • weitere Erklärungen zu den Eintragungen im Grundbuch (beispielsweise Wohnrechte)
  • exakte Höhe des Kaufpreises
  • Zahlungsbedingungen und Kaufpreisfälligkeit
  • Höhe der Grunderwerbssteuer
  • Höhe der Erschließungsbeiträge
  • Regelungen zum Besitzübergang (meist in Abhängigkeit von der Kaufpreiszahlung)
  • Regelungen zur Auflassung und zum Eigentumsübergang (in Abhängigkeit vom Begleichen des Kaufpreises und der Grunderwerbssteuer)
  • Angaben zur Beschaffenheit des Kaufobjekts und den Rechten, die beim Auftreten von Mängeln bei der Immobilie beim Käufer liegen
  • Finanzierungsvollmacht, falls für die Immobilienfinanzierung ein Darlehen aufgenommen wird.*

Das Siegel des Notars: die notarielle Beurkundung

Der Entwurf, den der Notar Ihnen vorlegen wird, berücksichtigt im Normalfall all diese Punkte im Kaufvertrag für Immobilien. Beide Vertragsparteien tun gut daran, den Kaufvertrag eingehend auf Vollständigkeit und Richtigkeit zu prüfen. Änderungswünsche sollten zeitnah vorgebracht werden, sofern zum Beispiel noch eine Vereinbarung fehlt. Es gibt allerdings keine zeitliche Vorgabe, bis wann der Vertrag unterschrieben werden muss. In jedem Fall muss der Vertrag mindestens zwei Wochen vor der notariellen Beurkundung beiden Vertragsparteien vorliegen.

Auch dann, wenn alle Punkte im Kaufvertrag für die Immobilie eingearbeitet sind, bietet sich eine weitere Chance zur Änderung: Beim finalen Termin im Notariat, der für Verkäufer und Käufer gleichermaßen verpflichtend ist, wird der Vertragstext vom Notar nochmals verlesen. Es gibt also eine letzte Möglichkeit für Fragen oder Wünsche zur Ergänzung oder Änderung.

Vertraglich gebunden: Der Rücktritt vom Kaufvertrag bei Immobilien

Verträge und mündliche Vereinbarungen sind bindend. Das trifft noch viel mehr auf den notariell beglaubigten Kaufvertrag bei Immobilien zu: Der Gesetzgeber sieht die Möglichkeit zum Rücktritt vom Kaufvertrag nur vor, wenn gravierende Mängel an der Immobilie auftreten, die der Immobilienverkäufer verschwiegen hat. Ein Verschweigen von bekannten Mängeln würde nämlich der vertraglich dokumentierten Beschaffenheit des Kaufgegenstandes widersprechen.

Als Immobilienverkäufer hingegen können Sie genau dann vom Kaufvertrag Ihrer Immobilie zurücktreten, wenn der Käufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Dazu gehören Versäumnisse bezüglich der Höhe oder der Fälligkeit des Kaufpreises und seiner Erstattung.

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*Obwohl sie eingehend recherchiert wurden, erheben diese Aufzählungen keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

 

(Coverbild: © Gajus / fotolia.com)

 



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