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Lassen Sie den Wert Ihres Grundstücks schätzen!

Grundstücksbewertung

Ein Grundstück hat auch ohne darauf befindliche Immobilie einen womöglich sehr hohen, durchaus schätzbaren Wert. Die Kriterien unterscheiden sich zu denen, die auf bebautes Land anzuwenden sind. Das macht die Grundstücksbewertung um einiges schwieriger. In diesem Beitrag finden Sie die wichtigsten Beurteilungskriterien, die es zu beachten gilt, und einige Hinweise, wie Sie am besten vorgehen.

Sich (keine) Vorstellungen machen

Grundstücke scheinen grundsätzlich schwierig zu beurteilen. Besonders ohne Marktkenntnis und Erfahrung erweist sich die Grundstücksbewertung als tückisch, denn die Wunschpreisvorstellung des Eigentümers unterscheidet sich nur zu oft von dem, was der Markt hergibt. Doch gerade Angebot und Nachfrage regulieren den Marktpreis. Dazu lesen Sie mehr unter Verkehrswert versus Marktwert.

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Grundlage ist der Bodenrichtwert

Als ersten Ausgangspunkt für die Grundstücksbewertung empfiehlt sich der örtlich gültige Bodenrichtwert. Dieser Preis, der sich auf Quadratmeter bezieht, wird jährlich aktualisiert und lässt sich bei der Kommune erfragen. Damit erhalten Sie die einzige Variable, die Ihnen als Eigentümer für die Grundstücksbewertung fehlt. Denn der geschätzte Marktwert des Grundstücks ergibt sich aus der Quadratmeterzahl multipliziert mit dem örtlichen Bodenrichtwert.

Für das Wertgutachten einer Immobilie oder eines Grundstücks finden verschiedene Methoden Anwendung. Bei der Vergleichswertmethode vergleichen Sie Ihr Grundstück mit ähnlichen Angeboten. Die Verkaufspreise werden von den Behörden aufgezeichnet. Genauso wie den Bodenrichtwert können Sie dementsprechend auch die erzielten Preise der letzten Jahre in Erfahrung bringen.

Weitere Faktoren für die Grundstücksbewertung

Diese Formel liefert nur den ersten Anhaltspunkt für die Bewertung Ihres Grundstücks. Wie auch bei Immobilien gilt für Grundstücke, dass jedes einzelne anders ist und sich durch Eigenheiten auszeichnet. Bodenrichtwerte bezeichnen Durchschnittswerte, die nur pauschal angewandt werden können. Der Verkehrswert eines Grundstücks hingegen kann gut und gerne über dem Wert liegen, den diese einfache Formel ausweist.

Entscheidend ist – wie immer – die Lage. Die Vormachtstellung dieses Faktors ergibt sich auch aus der Abwesenheit anderer Faktoren: Befindet sich kein Bauwerk auf dem Grundstück, kann auch keine Bausubstanz oder Inneneinrichtung beurteilt werden.

Die Lage entscheidet – in zweierlei Hinsicht

Die Lage ist von zwei Seiten zu betrachten: in Bezug auf die komplette Region, und auf die unmittelbare Anbindung. Die Grundstücksbewertung ist eine Medaille mit zwei Seiten.

Regional betrachtet ist es interessant, die Entwicklung der Einwohnerzahlen (Zuzug, Wegzug), Arbeitslosigkeit (Höhe der Quote) und den Bodenrichtwert benachbarter Gebiete in Erfahrung zu bringen. So lässt sich die regionale Einordnung des zu bewertenden Grundstücks abschätzen.

Hinsichtlich der unmittelbaren Anbindung des Grundstückes sind bestimmte Strecken zu messen. Dabei sind die Entfernung von positiv besetzten Punkten wie Freizeitgelegenheiten, Erholungsmöglichkeiten, sozialem Umfeld, Ortskern sowie öffentlichen Verkehrsmitteln entscheidend. Genauso wichtig ist der Umstand der Lärmbelastung durch Hauptverkehrsadern im Ort, Autobahnen und Bundesstraßen, Flughäfen sowie Bahnhöfen. Das Bild der Umgebung und der Straßen um das Grundstück herum spielen weitere Rollen.

Beschaffenheit des Grundstücks

Und doch entscheidet nicht die Lage allein. Ein Käufer kauft ein Grundstück mit einer gewissen Intention, und dafür muss es zuallererst geeignet sein. Das gilt sowohl für Bauträger als auch Privatpersonen, die vom Eigenheim träumen. Die Grundstücksbewertung berücksichtigt dies ebenfalls und dazu sollte klar sein, ob es sich beispielsweise als Bauland für Wohnraum eignet. Generell entscheidet die Baubehörde, ob ein Grundstück überhaupt bebaut werden darf. Ein solcher Vermerk findet sich im Bebauungsplan der Kommune.

Damit allerdings sind wir wieder bei der Lage: Ist das Grundstück bereits erschlossen oder nicht? Wenn ja, ist bereits für den Anschluss an Straßennetz, Energie-, Trinkwasser-, Abwasser-, Gas-, und Fernsehversorgung gesorgt. Wenn nicht, wird eine Eigenbeteiligung an den Erschließungskosten fällig, die bis zu 90% der Kosten abdecken muss.

Notwendige Unterlagen für eine Grundstücksbewertung

Um alle relevanten Aspekte zu erfassen, empfiehlt es sich, folgende Dokumente zu beschaffen:

  • Lageplan
  • Liegenschaftskarte/Flurkarte
  • Bebauungsplan
  • Grundbuchauszug
  • Baulastenverzeichnis.

Bei der Grundstücksbewertung gilt es eine Reihe von unzähligen Faktoren zu beachten und in Relation mit der aktuellen Marktlage zu setzen. Privatpersonen, die verkaufen möchten, tun sich in der Regel schwer, alle relevanten Aspekte zu berücksichtigen. Die Ermittlung eines realisierbaren und dennoch guten Verkaufspreises, die Grundstücksbewertung und die Grundstücksvermarktung sind drei gute Gründe für einen Immobilienmakler.

Welche Eigenschaften machen Ihr Grundstück besonders? Beziehen Sie alles in die Einschätzung ein, um einen möglichst präzisen Verkehrswert zu ermitteln!

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