Immobilienbewertung, Wertgutachten, Marktwert, Verkehrswert, Wohnungsbewertung, Hausbewertung, Wohnung, Loft, Küche, Wohnzimmer
Holen Sie sich Ihr Wertgutachten zu Ihrer Immobilie!

Wertgutachten Immobilie

Mit der Bewertung einer Immobilie steht und fällt der Verkehrswert – und der Preis, für den es letzten Endes Brief und Siegel gibt. Für die Feststellung des Wertes einer Immobilie gibt es verschiedene Möglichkeiten. Das gilt für die Objektart wie auch für das angewandte Verfahren zur Wertermittlung. Erfahren Sie hier, was das Wertgutachten einer Immobilie ausmacht, welche Methoden verwendet werden, welche Kosten auf Sie zukommen und welche Optionen Ihnen zur Verfügung stehen.

Sinn eines Wertgutachtens für eine Immobilie

Das Wertgutachten einer Immobilie wird selten ohne Grund eingeholt. Die Feststellung eines solchen Wertes geht mit konkreten finanziellen Situationen einher, und so soll zum Beispiel verkauft werden oder auch der Besitz geregelt werden. Klassische Fälle dafür sind steuerliche Unklarheiten, Versicherungsfragen und Scheidung, oder es soll eine Erbschaft angetreten werden.

Für den Verkauf an sich ist kein schriftliches Wertgutachten der Immobilie vonnöten. Verkaufspreise bestehen letztlich auf Verhandlungsbasis und orientieren sich beispielsweise an sogenannten Kurzgutachten. Ein schriftliches Wertgutachten der Immobilie wiederum begründet die Festsetzung ihres Verkehrswertes, wenn dieser gegenüber anderen Parteien verteidigt werden soll, zum Beispiel dem Finanzamt im Zusammenhang mit einer Vermögensfeststellung. Für den Fall eines Gerichtverfahrens sollte ein sogenanntes Vollgutachten vorliegen.

ImmobilienbewertungKostenlos, unverbindlich, passgenau - für Ihre Immobilie!

Kostenpunkt Gutachten

Wie viel ein Gutachten kostet, hängt immer von der Form und der Gründlichkeit ab. Laut Vorschrift sind schriftliche Gutachten zwar immer kostenpflichtig, sind in der Höhe ihrer Gebühr aber nicht weiter definiert. Einfache Gutachten bewegen sich im Normalfall unterhalb einer Grenze von 1.000€. Das ausführlichere und vor Gericht benötigte Vollgutachten dagegen ist erst gegen eine Summe von 2.000–3.000€ zu bekommen. Dementsprechend aufwendig ist es auch: ein Wertgutachten für eine Immobilie zu erstellen nimmt allzu oft vier Wochen in Anspruch und erfordert freie und vereidigte Gutachter. Die Höhe der Kosten ist zudem von der Vielschichtigkeit und dem Gesamtwert der Immobilie abhängig.

Für den Verkauf einer Immobilie ist kein schriftliches Gutachten nötig. Das Wertgutachten einer Immobilie kann in diesem Fall auch ohne schriftliche Grundlage durch eine qualifizierte Person erfolgen. Eine solche Bewertung kann auch kostenlos abgegeben werden.

Notwendige Unterlagen

Ein umfassendes Wertgutachten einer Immobilie umfasst normalerweise mehr als 20 Seiten. Darin aufgeführt finden sich die einzelnen Begründungspunkte in rechnerischer und sprachlich argumentierter Form. Bloße Stellungnahme zum Verkehrswert oder ein Kurzgutachten belaufen sich Für eine möglichst genaues Wertgutachten Ihrer Immobilie benötigen Sie eine Reihe von Dokumenten.

Definitiv notwendige Unterlagen

Folgende Dokumente müssen für ein Gutachten vorliegen:

  • Lageplan und Flurkarte (nicht älter als drei Monate)
  • Grundriss
  • Wohnflächenberechnung
  • Bauplan
  • Schnittzeichnungen, Zeichnungen auch von späteren Um- oder Anbauten
  • Baubeschreibung
  • Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Energieausweis
  • Nachweise zu Modernisierungsmaßnahmen (Fenster, Heizung, Dämmung…)
  • Aufstellung der Bewirtschaftungskosten.

Weiterhin zur Objektart und Einzelfällen

Abhängig von der Art der Immobilie werden folgende Dokumente ebenfalls erforderlich:

  • Teilungserklärung (Eigentumswohnung)
  • Wirtschaftsplan (Eigentumswohnung)
  • Wohngeldabrechnung (Eigentumswohnung)
  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (Eigentumswohnung)
  • Mietaufstellung (Mietobjekt)
  • Mietverträge (Mietobjekt)
  • Erbbaurechtsvertrag (Erbbaurecht)
  • Nachweis zum aktuellen Erbbauzins (Erbbaurecht)
  • Denkmalbescheid (Denkmalschutz).

Drei Wege zum Wertgutachten einer Immobilie

Ganz grundsätzlich gibt es drei Wege zum Wertgutachten einer Immobilie, die sich besonderer Beliebtheit erfreuen: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Alle drei zeichnen sich durch unterschiedliche Eigenheiten aus und werden von Gutachtern gelegentlich auch für einen Mittelwert kombiniert. Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung des jeweiligen Verfahrens.

Das Vergleichswertverfahren

Es werden einige weitere Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften zum Vergleich herangezogen. Eine Rolle spielt dabei beispielsweise Größe, Ausstattung, Zustand und exakte Lage der Immobilie – das betrifft auch die Infrastruktur. Vergleichsgrößen sind dabei die Kaufpreise ähnlicher Immobilien, die bereits vorliegen, und feste Vergleichspreise, die die bestellten Gutachterausschüsse mitteilen.

Das Sachwertverfahren

Dieses Verfahren eignet sich vor allem dann, wenn keine Vergleichswerte für die Immobilie vorliegen. Anhand von Lage, Baukosten, Materialien sowie Grundstückswert und Abnutzung wird der sogenannte Wiederbeschaffungswert ermittelt. Dazu errechnet man die durchschnittlichen Kosten, die zum Stichtag des Gutachtens anfallen würden, um diese Immobilie zu errichten.

Für eine aktuell realistische Preiseinschätzung wird der Baupreisindex verwendet, auch Baukostenindex genannt. Um den tatsächlichen Sachwert zu erhalten, wird unter anderem auch die Alterswertminderung berücksichtigt.

Das Ertragswertverfahren

Diese Variante des Wertgutachtens einer Immobilie wird hauptsächlich dann angewandt, wenn die Immobilie vermietet werden oder als Kapitalanlage dienen soll. Grundlagen sind dabei der erzielbare Ertrag, der Grundstückswert und der Mietspiegel in entsprechender Lage. Der Gebäudeertragswert wird über eine Rechnung ermittelt, die weitere Faktoren berücksichtigt, wie zum Beispiel die Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Instandhaltung etcetera).

Der Weg des Maklers

Um den tatsächlichen Wert einer Immobilie zu beurteilen, gilt es eine Vielzahl an Umständen und Details zu beachten, die leicht zu übersehen sind. Die objektiven Zahlen, die in Dokumenten festgehalten sind, können nur in begrenztem Maße für sich alleinstehen. Für das präzise Wertgutachten einer Immobilie ist kaum auf Erfahrung und das Marktwissen zu verzichten; einer der guten Gründe für Immobilienmakler.

Auch bei den unterschiedlichen Verfahren zur Wertermittlung können die Vergleichswerte beispielsweise nur begrenzt übereinstimmen. Diese Anpassungen sind mittels Zu- und Abschläge zu bewerten, mit deren Höhe und Durchschnittswerte Ihr Immobilienmakler vertraut ist. Während ein Immobilienmakler nicht nur die Sicherheit gibt, dass der Preis auch realistisch ist und den tatsächlichen Wert wiedergibt, und er zudem den Markt kennt, sprechen auch weitere gute Gründe für den Auftrag an den richtigen Immobilienmakler.

Wem müssen Sie ein Wertgutachten für Ihre Immobilie vorlegen? Wägen Sie ab, welche Art von Gutachten Sie benötigen.

Ihre ImmobilieJetzt kostenlos bewerten lassen!