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Maklerprovision

Zum Abschluss eines Maklervertrages stellt sich die Frage nach der Maklerprovision. Die Bedingungen der Berechnung und Fälligkeit liegen offen; auch, wer zu welchen Anteilen zur Zahlung verpflichtet ist. Prinzipiell ist es ratsam, die Höhe der Provision und ihre Zahlungskonditionen schriftlich festzuhalten. Dennoch hat die Provisionssumme nichts im Kaufvertrag zu suchen, denn der Makler ist keine im Kaufvertrag involvierte Partei.

Was ist eine Maklerprovision?

Eine Maklerprovision oder Courtage ist die Entlohnung für den Makler für seine Dienste. Oftmals ist sie der Grund, aus dem Verkäufer davor zurückschrecken, einen Makler mit der Vermarktung ihrer Immobilie zu beauftragen. Grundsätzlich empfiehlt es sich, dass die Provision genauestens geregelt und schriftlich im Maklervertrag festgehalten werden sollte, genau wie die vereinbarten Leistungen des Maklers, für die die Provision ausgezahlt werden soll.

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Wie hoch ist die Provision?

Ausschlaggebend für die Höhe der Provision ist der Verkaufspreis der Immobilie, zu dem die Mehrwertsteuer in Höhe von 19% hinzukommt. Dabei spielen mehrere Faktoren eine Rolle. Es ist üblich, dass sich die Provision innerhalb Deutschlands zwischen 3% und 7% bewegt.

Das erklärte Vertragsziel ist entscheidend, wie auch die Region, in der sich die Immobilie befindet. Bei einer Immobilie, deren Vermietung das Ziel ist, sind zwei Nettokaltmieten die Obergrenze für die Maklerprovision. Soll die Immobilie verkauft werden, gibt es keine konkreten Vorgaben für die Maklerprovision.

Die Höhe der Provision orientiert sich keineswegs am betriebenen Aufwand des Maklers, sondern hängt allein vom Erfolg der Vermarktung ab. Ist diese erfolgreich, steht dem Makler die im Vertrag geregelte Provision zu.

Wer zahlt die Provision?

Auch hier gibt es Unterschiede, die von der Region und der Art der Transaktion (Vermietung? Verkauf?) abhängen. Der Gesetzgeber verpflichtet keinen Vertragspartner einheitlich zur Zahlung. Des Weiteren hat die Art der Immobilie (Haus? Wohnung? Grundstück?) ebenfalls keinen Einfluss darauf, wer die Provisionskosten trägt. Zudem wird zwischen Innenprovision und Außenprovision unterschieden.

Die Innenprovision:

  • wird vom Verkäufer getragen,
  • basiert auf Verhandlungen zwischen dem Verkäufer und dem Makler,
  • wird im Maklervertrag festgesetzt,
  • ist vom Käufer und dessen Kenntnis unabhängig.

Die Außenprovision hingegen:

  • wird vom Käufer getragen,
  • findet sich sowohl im Exposé der Immobilie als auch in den Inseraten,
  • ist verhandelbar, selbst wenn sie in Exposé und Inserat konkret beziffert ist.

Die Mischprovision:

  • sieht eine Teilung des an den Makler zu bezahlenden Betrages zwischen Käufer und Verkäufer vor, wobei
  • diese Teilung nicht bedeutet, dass jede Kaufvertragspartei jeweils die Hälfte zu bezahlen hat; und sie
  • ist in der Mehrzahl der Bundesländer üblich.

Kann die Maklerprovision umgangen werden?

Da es sich bei der Provision um einen Kostenpunkt handelt, liegt die Frage nahe, ob sie umgangen werden kann. Grundsätzlich ist hierbei zu beachten:

  • Die Maklerprovision ist fällig, sobald ein Interessent nachweislich durch die Vermarktungsmaßnahmen des Maklers auf die Immobilie aufmerksam geworden ist.
  • Beim qualifizierten Alleinauftrag hat der Makler ein Recht auf Schadensersatz, falls der Verkäufer den Interessenten nicht auf den Makler verweist. Lesen Sie mehr zu den Vertragsarten unter Maklervertrag.

Andererseits hat der Makler laut Gesetz nur dann ein Anrecht auf Provision, wenn:

  • ein gültiger Maklervertrag abgeschlossen worden ist (mündlich wie schriftlich bindend).
  • der Makler aktiv und nachweislich Maßnahmen zur Vermarktung der Immobilie durchgeführt hat.
  • der Makler dadurch einen gültigen Kaufvertrag herbeigeführt hat.

Bezüglich der Innenprovision darf kein Hinweis auftreten, der erbrachte Maklerleistungen leugnet. Formeln wie „keine Courtage“ oder vermerkte Provisionsfreiheit sind daher nicht zulässig.

Wissenswertes zur Maklerprovision

Wissen ist Macht. Das Wissen um feine Details erweist sich oft als das Zünglein an der Waage. Folgendes sollten Sie zum Thema Maklerprovision wissen:

  • Steuerlich gesehen wirkt sich die Maklerprovision gewinnmindernd auf den Verkauf aus, was unter Umständen entsprechend geltend gemacht werden kann.
  • Dasselbe gilt für die kostenpflichtigen Besuche bei Notar und Grundbuchamt.
  • Der Makler darf keinen Teil der Provision im Voraus verlangen, da sie erst im Zuge der erbrachten Maklerleistungen und dem daraus resultierenden Abschluss eines Kaufvertrages fällig wird.
  • Sofern nicht anders vereinbart, ist die Maklerprovision meist innerhalb einer Frist von ein bis zwei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrags an den Makler zu bezahlen.

Der Unterschied zur Reservierungsgebühr

Von der Maklerprovision zu unterscheiden ist die Reservierungsgebühr, gegen die der Makler das Objekt keinem weiteren Interessenten zeitgleich anbietet. Die Gebühr dient als Absicherung im Risiko des Maklers, dass das Interesse zurückgezogen wird. Sie darf nicht mehr als 10% der vereinbarten Provision übersteigen und wird mit der Provision verrechnet, falls es mit diesem Interessenten zu einem erfolgreich abgeschlossenen Kaufvertrag kommt. Für eine Reservierung benötigt der Makler die Zustimmung des Verkäufers.

Generell sollten Sie auch Forderungen von erfolgsunabhängigen Gebühren eingehend auf ihre Zulässigkeit prüfen. Das betrifft beispielsweise Zahlungen, die sich auf Besichtigungen oder die Verwaltung von Immobilien beziehen, und haben weder mit der Maklerprovision noch mit einer Reservierung an sich zu tun.

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