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Brief und Siegel auf die Zusammenarbeit!

Maklervertrag

Am Ende der erfolgreichen Suche nach dem richtigen Immobilienmakler steht immer der Abschluss eines Maklervertrages. Es empfiehlt sich, diesen schriftlich festzuhalten, aber auch mündliche Vereinbarungen sind rechtlich bindend. Hierbei verdienen einige Aspekte Ihre Aufmerksamkeit.

Abschluss eines Maklervertrages

Ein Maklervertrag kann sowohl auf mündlicher Absprache als auch einem Schriftstück basieren. Für einen Vertragsabschluss sind, rechtlich gesehen, lediglich wenige Kriterien zu erfüllen. Ein Maklervertrag gilt selbst ohne schriftliche Dokumentation bereits als abgeschlossen, sobald der Makler die Vermarktung der Immobilie – auf Anfrage durch den Verkäufer – zugesagt. Bitte beachten Sie, dass das Angebot des Maklers auch stillschweigend vom Verkäufer angenommen werden kann.

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Vertragsarten beim Maklervertrag

Grundsätzlich ist zwischen drei Arten von Maklerverträgen zu unterscheiden. Im Folgenden finden Sie einen Kurzüberblick mit den wichtigsten Punkten, die natürlich auch die Maklerprovision betreffen.

Der einfache Auftrag

Beim einfachen Maklerauftrag gilt Folgendes:

  • Sie erteilen den Auftrag zur Vermarktung Ihrer Immobilie an den Makler.
  • Sie dürfen die Immobilie selbst ohne Weiteres vermarkten und verkaufen.
  • Sie dürfen weitere Immobilienmakler zeitgleich mit der Vermarktung derselben Immobilie beauftragen.
  • Sie sind zu keiner Provisionszahlung verpflichtet bei einem Verkauf aus Eigeninitiative.
  • Aus den genannten Aspekten folgt oft ein mangelndes Handlungsinteresse auf Seiten des Maklers.

Der einfache Alleinauftrag

Diese zweite Auftragsart bedingt diese Punkte:

  • Sie dürfen keinen weiteren Makler mit der Vermarktung derselben Immobilie zeitgleich beauftragen.
  • Sie können die Immobilie auch in Eigenregie anbieten und bewerben.
  • Ihr Immobilienmakler kann keine Provision beanspruchen, falls der Kaufvertrag letztendlich aufgrund Ihrer Eigeninitiative zustande kommt.
  • Sie verpflichten sich zur Zahlung der Maklerprovision, sobald Vertragsabschluss und Verkauf auf die Arbeit des Maklers zurückgehen – das gilt auch nach Ablauf der Vertragslaufzeit.

Der qualifizierte Alleinauftrag

Diese Variante ist der Favorit der Makler und verspricht zeitgleich den größten Erfolg. Dabei gilt:

  • Sie dürfen keinen weiteren Makler mit der Vermarktung derselben Immobilie zeitgleich beauftragen.
  • Sie dürfen die Immobilie nicht zusätzlich in Eigenregie anbieten.
  • Sie sind dazu verpflichtet, Interessenten an Ihren Immobilienmakler zu verweisen.
  • Der erfolgreiche Abschluss von Vertrag und Verkauf verpflichtet Sie zur Zahlung der Provision an den Makler.
  • Sollten Sie die Immobilie dennoch selbst und ohne den Makler verkaufen, verpflichten Sie sich zur Zahlung eines Schadenersatzes an den Makler in Provisionshöhe.

Bei Alleinaufträgen ist es generell ratsam, den Vertrag schriftlich festzuhalten. Auch beim Alleinauftrag behalten Sie sich das Recht vor, den Verkauf an Interessenten abzulehnen, sollten Sie nicht mit ihm einverstanden sein.

Laufzeit des Maklervertrags

Die Laufzeit sollte unbedingt im Maklervertrag festgehalten werden. Drei bis acht Monate läuft der durchschnittliche Vertrag. Grundsätzlich sind automatische Verlängerungen mit Vorsicht zu genießen. Sind Sie von der Arbeit des Maklers überzeugt, haben Sie natürlich die Möglichkeit, auslaufende Verträge zu verlängern. Bei unbefristeten Maklerverträgen behalten Sie sich das Recht vor, den Vertrag jederzeit – ohne Angabe von Gründen – zu kündigen.

Kündigung des Maklervertrags

Die fristlose Kündigung ist immer dann eine Option, wenn Ihr Makler seine vereinbarten Leistungen vernachlässigt oder das Vertrauensverhältnis missbraucht. Werden Verträge nach Ablauf verlängert, besteht die Option einer regulären Kündigung. Sollten Sie den Maklervertrag kündigen, nachdem der Makler bereits die Arbeit für Sie aufgenommen hat, berechtigen Sie den Makler zu einem Anspruch auf Schadensersatz.

Widerruf des Maklervertrags

Die Widerrufsbelehrung sollte nachweisbarer Teil des Maklervertrages sein. Die Widerrufsfrist beträgt im Normalfall 14 Tage und gilt dann, wenn der Vertrag über mittelbare Kommunikationsmittel abgeschlossen wurde, ohne persönlichen Kontakt und lediglich telefonisch, schriftlich oder elektronisch. Sollten Sie die Widerrufsbelehrung nicht erhalten haben, bekommen Sie dafür ein ganzes Jahr mehr Zeit. Aus diesem Grund lassen sich Makler den Erhalt der Belehrung von ihren Kunden meist schriftlich bestätigen.

Oftmals schließen die Widerrufsbelehrungen mit ein, dass der Makler in Höhe der Provision auch dann zu entschädigen ist, falls die Widerrufsfrist noch läuft, entsprechende Leistungen aber bereits erbracht worden sind.

Grundsätzlich sind schriftlich geschlossene Verträge ebenfalls schriftlich zu kündigen.

Die zentralen Punkte beim Maklervertrag

Wie jeder Vertrag nimmt der Maklervertrag beide Seiten in die Pflicht. Achten Sie auf folgende Punkte, um auf der sicheren Seite zu sein.

Ausbleiben des Verkaufserfolgs

Es ist dringend ratsam, beim Vertrag darauf zu achten, dass der Makler keinen Zahlungsanspruch hat, falls er trotz seiner Bemühungen nicht in der Lage ist, die Immobilie zu verkaufen. Ansonsten schützt Sie auch eine Kündigung nicht vor der Zahlungspflicht.

Vorzeitige Kündigung

Bevor Sie kündigen, empfiehlt es sich, das Gespräch mit Ihrem Makler zu suchen und Ihre Gründe zu besprechen. Eine entscheidende Rolle hierbei nimmt Ihr Recht als Verkäufer ein, Einspruch gegen jeden Interessenten einzulegen, den der Makler Ihnen vorschlägt.

Vorsicht bei Überpreisvereinbarungen

Überpreisvereinbarungen, auch Mehrerlösvereinbarung genannt, sehen vor, dass der Makler die Differenz der Summen, zu der angeboten und zu der verkauft werden soll, behalten darf. Wir raten dringend von Überpreisvereinbarungen ab. Andernfalls laufen Sie Gefahr, dass der Makler Ihr Objekt zu einem zu niedrigen Preis anbietet. Dadurch könnte der Makler die Differenz zwischen vereinbartem und erzieltem Preis zu seinen eigenen Gunsten erhöhen, wodurch Sie Verluste hinnehmen müssten. Von solchen Klauseln sollte der Maklervertrag also Abstand nehmen.

Die Maklerprovision

Die Maklerprovision sollte sich in einem angemessenen Rahmen bewegen. Beachten Sie hierbei die regionalen Unterschiede.

Ausfertigung für Ihre Unterlagen

Verlangen Sie unbedingt eine Ausfertigung des Vertrages von Ihrem Makler, sollte er Ihnen nicht von sich aus ein unterzeichnetes Exemplar aushändigen.

Teile des Vertrags

Ihre Unterschrift ist viel wert – drum prüfe, wer sich für eine Laufzeit bindet. Für die Überprüfung des Maklervertrags finden Sie hier eine Liste der Daten, die enthalten sein sollten – und was im Vertrag idealerweise nichts zu suchen hat.

Notwendige Komponenten

Folgendes sollte im Maklervertrag festgehalten werden:

  • Vertragsart – handelt es sich um die von Ihnen gewünschte Variante?
  • Vertragslaufzeit – liegt die Frist bei maximal acht Monaten? Läuft sie automatisch aus?
  • Vertragspartner – sind Sie und Ihr Makler namentlich benannt?
  • Vertragsgegenstand – ist die betreffende Immobilie eindeutig aufgeführt?
  • Vertragsabschluss – ist der Zeitpunkt festgehalten?
  • Verkaufspreis – werden Angebots- und Mindestverkaufspreis definiert?
  • Maklerprovision – bewegt sie sich im angemessenen Rahmen? Beschränkt sie sich auf einen erfolgreichen Abschluss des Kaufvertrages?
  • Werbemaßnahmen – zu welchen Leistungen verpflichtet sich der Makler genau?
  • Vermarktungsstrategie – verpflichtet sich der Makler dazu, sein Vorgehen mit Ihnen abzustimmen?
  • Vollmacht – darf der Makler amtliche Unterlagen einholen, um das Portfolio der relevanten Dokumente zu vervollständigen?
  • Widerrufsbelehrung
  • Kündigungsbedingungen.

Nicht in den Vertrag aufzunehmen

Das hat im Maklervertrag nichts zu suchen:

  • Überpreisvereinbarungen oder Mehrerlösvereinbarungen
  • Zweifelhafte automatische Verlängerungen der Vertragslaufzeit
  • Zusätzliche Kostenpunkte zu Lasten des Verkäufers.
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