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Wohnungsverkauf

Der Wohnungsverkauf verlangt dem Verkäufer eine Menge ab. Wie bei jedem Verkauf einer Immobilie geht es um große Summen. Allerdings ist der Wohnungsverkauf zeitintensiv und erfordert Fachkenntnisse und Verhandlungsgeschick. Letzten Endes erweist er sich in der Praxis oft als schwieriger da als angenommen. Lesen Sie hier, worauf es ankommt, und wie Sie sich optimal vorbereiten können.

Nicht selten scheitern die Gespräche zum Wohnungsverkauf daran, dass einem potenziellen Käufer wichtige Fragen nicht beantwortet werden können. Ein Beispiel sind Fragen zum Gemeinschaftseigentum. Vielleicht möchte der Käufer nicht Teil einer Gemeinschaft werden: Womöglich fürchtet er, dass Dinge beschlossen werden könnten, die dieser nicht tragen möchte. Die Gemeinschaft wiederum könnte auch den Kaufinteressenten ablehnen. Eine Begründung könnte die Befürchtung sein, dass der Käufer sich nicht an den Instandhaltungskosten beteiligen kann oder will. Oder womöglich, dass die Käuferabsicht zur Wohnungsnutzung der Gesinnung der Gemeinschaft widerspricht.

Auf was kommt es beim Wohnungsverkauf an?

Seien Sie gut vorbereitet. Haben Sie alle Unterlagen für das Exposé und den Verkauf vorliegen? Auch der richtige Zeitpunkt für den Wohnungsverkauf ist entscheidend. Haben Sie sich für diesen Schritt entschieden, geht es nun um die ideale Vorbereitung auf den Wohnungsverkauf.

Vielen Eigentümern stellt sich im Zuge des Wohnungsverkauf auch die Frage, ob zuvor eine Renovierung nötig ist. In einigen Fällen ist eine Renovierung durchaus sinnvoll, gerade wenn Sie anspruchsvolle Käufer erwarten. Der Anspruch ist der auf die perfekte Wohnung – und dafür sind sie bereit, viel Geld auszugeben. Allerdings ist in den meisten Fällen eine Renovierung aus Verkäufersicht zweitranging. Der verbundene finanzielle und zeitintensive Aufwand wird als Verlust wahrgenommen. Diesen Verlust gilt es wiederum über einen höheren Verkaufspreis auszugleichen.

Was es beim Wohnungsverkauf zu klären gilt

Beim Verkauf einer Immobilie stellt sich eine Reihe von Fragen. Neben der, ob vor dem Verkauf noch Renovierungsarbeiten durchgeführt werden sollen, ergeben sich auch die folgenden:

  • Ist Ihre Immobilie perfekt für Besichtigungstermine und Fotos vorbereitet?
  • Haben Ihre Mieter ein Vorkaufsrecht?
  • Haben Ihre Mieter ein Wohnrecht?
  • Fallen beim Wohnungsverkauf Steuern an? Wenn ja, in welcher Höhe?
  • Soll Inventar mitverkauft/abgelöst werden?
  • Haben Sie den richtigen Fachmann/Immobilienmakler an Ihrer Seite?
  • Wie gut sind Sie für potenzielle Käufer erreichbar?

Bezugsbereite Wohnungen sprechen nicht nur Anleger an, sondern auch Selbstnutzer. Gerade wenn die Wohnung vermietet ist, sollten Sie beachten, dass:

  • am Ende des Mietverhältnisses eine Abstandssumme fällig werden könnte.
  • unvermietete Wohnungen leichter zu verkaufen sind und bessere Preise erzielen.
  • die Abstandssumme durch diese Differenz der möglichen Verkaufspreise abgedeckt werden kann.

Grundsätzlich gilt jedoch immer: Kauf bricht nicht Miete.

Achten Sie auf die richtige Wertermittlung Ihrer Eigentumswohnung

Sobald Sie Ihre Wohnung zum Verkauf stellen, prüfen Sie, wie sich der Angebotspreis zu Ihrer Immobilie gestaltet und begründet. Oft scheitern Wohnungsverkäufe durch eine schlechte oder ungenaue Bewertung der Immobilie. Auch emotionale Werte, die mit dem Objekt verbunden sind, können die Wohnungsbewertung verfälschen. Hier kann Sie ein externer Fachmann/Immobilienmakler punktgenau unterstützen und so den höchstmöglichsten Verkaufspreis für Sie erzielen. In einem weiteren Artikel zeigen wir Ihnen die Unterschiede zwischen Verkaufswert und Marktwert auf, die ebenfalls mit hineinspielen.

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Vermarkten Sie Ihre Wohnung richtig

Ob Sie Ihren Wohnungsverkauf in Zeitungen oder auf Internetportalen bewerben, achten Sie auf die richtigen und genauen Angaben. Konkret sollten Sie vor allem auf folgende Details und ihre Richtigkeit achten:

  • Telefonnummer (mit Ländercode)
  • Angebotspreis
  • Quadratmeterzahl
  • Zimmeranzahl
  • Ausstattungsmerkmale
  • Verfügbarkeit und Beschriftung des Bildmaterials.

Das Bildmaterial sollte zumindest alle Zimmer, Küche, Bad, und Außenansicht sowie einen Grundriss umfassen. Engagieren Sie, wenn nötig, einen professionellen Fotografen. Dieser setzt Ihre Immobilie hervorragend und angemessen in Szene. So beschleunigen Sie den Prozess des Wohnungsverkaufs maßgeblich.

Beachten Sie bei der Erstellung von Anschauungsmaterial, dass Sie nicht zu große Erwartungen beim potenziellen Käufer wecken. Bleiben Sie bei der Wirklichkeit und versuchen Sie „Verschönerungen“ zu vermeiden.

Sammeln Sie alle wichtigen Unterlagen zusammen

Der Verkauf Ihrer Wohnung sollte nicht an fehlenden Unterlagen scheitern. Ein potenzieller Käufer könnte zudem Fragen haben, die Sie aufgrund der Unterlagen bestens beantworten können. Welche Unterlagen Sie beim Wohnungsverkauf benötigen und definitiv vorlegen sollten, haben wir Ihnen hier aufgelistet:

  • Baubeschreibung
  • Grundbuchauszug
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Grundriss
  • Letzter Grundsteuerbescheid
  • Exposé der Wohnung
  • Energieausweis (außer bei Gebäuden unter Denkmalschutz)
  • Gebäudeversicherungspolice
  • Eigentümerversammlungsprotokolle der drei letzten Versammlungen
  • Vertrag mit der Hausverwaltung
  • Rücklagenübersicht
  • Aktueller Wirtschaftsplan
  • Kopie eines Mietvertrages (falls vermietet)
  • Teilungserklärung.

Auch hier kann Ihnen der richtige Immobilienmakler mit Rat und Tat zur Seite stehen. Dieser kümmert sich pflichtbewusst um eventuell fehlende Unterlagen, die unter Umständen beim Notar einzuholen sind.

Bereiten Sie sich gut auf die Immobilienbesichtigung vor

Zwei Grundsätze bei einer Besichtigung beim Wohnungsverkauf dürfen nicht unterschätzt werden: Sauberkeit und Ordnung. Sollten Bau- und Renovierungsarbeiten anstehen, gilt es diese vor der Besichtigung fertigzustellen. Chaos und Unordnung könnten potenzielle Käufer abschrecken. Solche Feinheiten machen es dem Käufer sonst schwerer, sich ein gemütliches Wohnen und Leben vorzustellen. Sollte Ihre Wohnung Mängel aufweisen, sollten Sie diese verschweigen. Stellen sich nach Abschluss des Kaufvertrages schwerere Mängel heraus, können diese Themen schnell vor Gericht gehen.

Bei einer Besichtigung geht es natürlich auch um die Preisvorstellungen, die sich beide Seiten machen. Wie ein Haus auch verfügt eine Wohnung um Alleinstellungsmerkmale, die sich sehr wohl positiv auf die Wohnungsbewertung und den Verkaufspreis auswirken können.

Der Verkaufspreis ist das i-Tüpfelchen

Auch beim Wohnungsverkauf möchte jeder, ob Verkäufer oder Käufer, den Kaufvertrag nach seinen eigenen Idealvorstellungen abschließen. Als Verkäufer sollten Sie möglichst geschickte Verkaufsgespräche führen. Hier könnten Sie beispielsweise anhand konkreter Zahlen einen Vergleich zwischen Kaufpreis und Mietbelastungen zu ziehen. So stärken Sie Ihre Argumente und können womöglich einen besseren Verkaufspreis aushandeln. Mehr gedanklliche Anstöße dazu lesen Sie unter Mieten oder Kaufen?

Sollten Sie sich das nicht zutrauen, holen Sie sich den professionellen Fachmann mit genug Erfahrung an Ihre Seite. Dieser holt den bestmöglichen Verkaufspreis bei Ihrem Wohnungsverkauf für Sie raus – ein sehr gutes Argument für Immobilienmakler.

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